KİRA SÖZLEŞMELERİ-ARTIŞLARI EKONOMİK BEKLENTİ, ÜCRET VE AYLIKLARA ETKİSİ
17 Temmuz 2024
Para, kazanç gibi unsurlar yanında giderler özellikle kira bedellerinin belirlenme yöntemi ile ekonomiye müdahale edilmiş oldu.
Pandemi ile başlayan zorluk süreci ekonomik zorluklar yukarı yönlü seyretti.
Ülkemizde hesaba katmasak ta konut mülkiyetlerine ve sağlık hakkına erişimin alım gücümüze eklenmesi halinde bir çok gelişmiş ülkeyi bu anlamda geride bırakıyoruz.
Konut arzının artması konutlardan kira geliri elde etme imkanını zaten azaltmış idi. Günümüzde İngiltere, Almanya gibi bir çok ülkede konut kiralama işleri hala yaygın ve yoğunluk olarak bizim 2 katımızdan daha fazla.
Önceki biraz KİRA HUKUKUNA BAKALIM
Kira artışlarının geçmiş 2 yılda artması nedeni ile yeterli kira alamayan ev sahipleri bir çok yöntem denedi. Ama daha çok tahliye davaları gündeme
Genel ilkeleri ile kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdü ile aynı gün imzalanır ise geçersiz kabul edilir. Bu nedenle ille de bir tahliye taahhüdü imzalayacaksanız hem kira sözleşmesi hemde taahhütte aynı tarih yer alsınki taahhüt geçersiz sayılsın.
Evli iseniz tahliye taahhüdünün her iki eşten alınması gerekir. Kısaca kira sözleşmesinden sonra verilen ve her iki eşinde imzasını taşıyan taahhütler tahliye nedeni. Zira kanun eşlerden birinin evi terketmesi halinde diğer eşe kiraya devam etme hakkı veriyor.
Kira sözleşmelerinde başlama tarihi, kira bedeli, kira süresi, aboneliklerin kimin adına olacağı, kiranın ayın kaçında hangi banka hesabına yatacağı gibi bilgilere yer verilmeli, olabildiğinde ödemeler banka hesabına yapılmalıdır.
Kira sözleşmesi bir kez yapılınca artık her yıl yenilenmez, kanun gereği süre bitince 1 yıldan uzun süreli olanlar kendiliğinden 1 yıl yenilenir.
Kira bedellerini nasıl artırmalıyız. Örnek memur ev kiraladı, ücretli ev kiraladı yılda 2 zam aldı hemde geçmiş dönem kira artış tutarı olan % 25 in üzerinde ama kirasını % 25 yaptı. Hatta yargıda öyle görüşler gelişti ki % 25 kamu düzeninden, bunu aşan artışları geri isteyebilirsiniz diyenler oldu.
Geliri olmasına, ücret gelirlerinde artış elde etmesine rağmen yeterli artırım yapmayan kişiler ise ev sahibi-kiracı ilişkisinde sevilmeyene istenilmeyene dönüştü.
Geçmiş dönem % 25 artışların sadece konut kiralarına özgü olduğunu, işyerlerinin kapsamda olmadığını hatırlatalım.
Temmuz 2024 döneminden itibaren yeni dönemde artış 12 aylık artış ortalaması kadar artış yapılmak zorunda. Bu ay artıranlar geçen kiralarını % 65,07 olarak artıracaklar. Unutmayın Kirayı 1 lira eksik artırsanız yatırsanız kiralayanın tahliye isteme hakkı var.
4 yılı biten kira sözleşmelerinde sadece 12 aylık ortalama artış (TÜFE) değil emsal kira istenir. Civarınızda yeni kiralar kaç lira ise o istenir ama mahkeme uygulamasında eski kiracıya biraz indirim yapılır. Örneğin Kiranın emsal 20.000TL mahkeme % 10-%20 indirim yaparak sizin 18.000TL veya 16.000TL kira ödemenize karar verebilir. 4 yıldan sonraki dönemde kiracı olarak ilk yapılacak iş TÜFE kadar artırmaktır. Sizin artırdığınız tutar ile mahkemeniz karar vereceği tutar o kira dönemi için karar kesinleşince ödenir. Ancak kira döneminin başlamasından önce tahliye edilmez de dönem ortasında başlangıcında tahliye edilir ise taşınmaz yeniden kiraya verilene kadar makul sürede kira bedellerinden süresinden önce çıkan kiracı sorumlu tutulabilir.
Ayrıca bazı ayrıntıları olsa da 10 yılı biten kira sözleşmelerinde, kiracının aynı şehirde maliki olduğu konut varsa ise tahliye tehdidi ile karşılaşırsınız.
Taşınmazın satılmasında yeni mal sahibinin ihtar çekerek 6 ayın sonunda veya kira sözleşmesi yenilenme dönemi daha önce geliyorsa kira sözleşmesi yenilenme döneminde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açması da söz konusu olmaktadır.
Kira bedelinin eksik veya hiç ödenmemesi halinde icraya konu edilen tahliyeye işlemlerinde arabuluculuk müessesi söz konusu olmaz iken, tespit ve diğer tahliye işlemlerinde arabulucu sürecinin tüketilmesi gerekir.
Geçmiş dönemde yanı % 25 zammın olduğu dönemde kira artırılamadığı için mal sahipleri de boş- boşalan konutlara astronomik rakamlar istedi, düşük kiralar karşısında mal sahipleri boşalan konutlarda bu yöntemde kazanç kayıplarını azalttılar.
Şimdi ne olacak kiralar 3 ve 4. yılında TÜFE kadar artacak mal sahipleri kısmen rahatlayacak, 4 yılı bitenlere tespit davası açılarak emsal kiraya yaklaştırılacak, KİRACILAR OTURDUKLARI EVLERDEN VAZGEÇEBİLECEKLER-MAL SAHİPLERİ DE DAHA ÇOK BOŞ DAİRE OLACAĞINDAN KİRALAR KISA SÜREDE BALON FİYATLARDAN GERÇEK FİYATLARA DÖNECEKTİR. Kişisel beklentim kiraların artık eskisi gibi çokta artmayacağı yönündedir. Hatta konutlar boşaldıkça bir gerilemenin olacağını düşünmekteyim.
Biz yinede kiracı ise kira bedelini zamanında sözleşmemizde yer alan banka hesaplarında tam yatırmayı ihmal etmeyelim.
Yaz ayları bizim için daha çok taşınma ayıdır, memur atamaları, öğrencilerin il değiştirmeleri yaz aylarına rastladığından artık % 25 artışın uygulanmayacağı yeni dönemde düşük kira bedelli yerlerin tahliyesi ile yükselmesi beklenen kiraların ekonomi üzerinde olumsuz etkileri olacaktır. Asgari ücretlerin Temmuz ayında artmamasının düşük yoğunluklu sayılsa bile geçmiş dönem kira bedellerinin % 25 ile sınırlı tutulmasının sonuçlarını hafifletmeye yönelik olduğu söylenebilir.
Ekonomik beklentilere Temmuz ve Ağustos ayları hala enflasyonun yüksek beklendiği son aylardır. Bunun tetikleyen en büyük sebebin kira olduğu söylenebilecektir. Bir çok veriye baktığımızda asgari ücretlere artış yapılmaması, emeklilere asgari aylık olarak ödenen tutardaki artışın bir nebze geride kalmasının fiyat artışlarını etkilemesi karşısında son iki ay zamlarının daha kolay atlatılmak istenildiği düşünülebilir. Sonuçta herhangi bir zam diğer zamları tetiklemekte adeta zam yarışı olmaktadır.
Ancak Eylül geldiğinde geriye doğru son yıllarda en çok fiyatı artan mal ve hizmet ürünlerini masaya yatırmak, geçmiş dönem kira bedellerinde olduğu gibi fiyatları diğer mal ve hizmetlere göre daha çok artmış, özellikle kat be kat artmış belirli sektörlere fiyat uygulama ve denetimi yapılması bir yöntem olarak seçilebilir.
